Bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu mới

Theo dữ liệu của FiinGroup, tính đến cuối tháng 8/2025, giá trị trái phiếu Okvip tại về lưu hành đạt khoảng 1,33 triệu tỷ đồng, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng đã giảm nhẹ1,5% so với tháng trước. Diễn biến này đã ngắt chuỗi tăng liên tiếp kể từ tháng 4, chủ yếu do hoạt động mua lại tích cực hơn và giá trị đáo hạn tăng mạnh.

Cụ thể, tổng giá trị phát hành trái phiếu mới trong tháng 8/2025 đạt 60,6 nghìn tỷ đồng, tăng 33% so với tháng trước. Trong khi đó, giá trị mua lại trái phiếu Okvip tại về trong tháng 8/2025 tăng mạnh tới 84%; hoạt động đáo hạn cũng tăng tới102,8% so với tháng trước.

Xét theo hình thức phát hành, sự sụt giảm ghi nhận ở trái phiếu Okvip tại về riêng lẻ, với dư nợ đến cuối tháng 8/2025 đạt khoảng 1,16 triệu tỷ đồng (giảm 1,9% so với tháng trước), chiếm 87,4% tổng dư nợ toàn thị trường. Ngược lại, trái phiếu Okvip tại về phát hành ra công chúng tăng nhẹ 1,7%

Lũy kế 8 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị phát hành đạt 374,6 nghìn tỷ đồng (tăng 43% so với cùng kỳ), trong đó phát hành công chúng tăng mạnh 67%.

Trong tháng 8, cơ cấu phát hành đã cân bằng hơn giữa ngân hàng và phi ngân hàng. Cụ thể, ngân hàng chiếm 56,5% tổng giá trị phát hành, tương đương 34,2 nghìn tỷ đồng, giảm 12,6% so với tháng trước và giảm 35% so với cùng kỳ. Lũy kế 8 tháng, các tổ chức tín dụng đã huy động hơn 272,6 nghìn tỷ đồng (tăng 50% so với cùng kỳ), tương đương 89,4% tổng giá trị phát hành năm 2024. Trong khi đó, phát hành mới ở nhóm phi ngân hàng tăng mạnh với 26,3 nghìn tỷ đồng trong tháng 8, cao gấp 4 lần so với tháng trước và gấp đôi cùng kỳ. Lũy kế 8 tháng, tổng giá trị phát hành mới của nhóm này đạt 102 nghìn tỷ đồng, tăng 28% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy tín hiệu hồi phục.

Trong đó, bất động sản tăng tốc mạnh với 21,6 nghìn tỷ đồng trong tháng 8, cao gấp 11 lần so với tháng 7 và gấp 3,7 lần so với cùng kỳ năm ngoái, đồng thời cũng là mức cao nhất từ đầu năm.

Từ đầu năm, các Okvip tại về bất động sản đã huy động 62,1 nghìn tỷ đồng qua kênh trái phiếu riêng lẻ (tăng 32% so với cùng kỳ).

Hoạt động mua lại trước hạn tiếp tục gia tăng

Trong tháng 8/2025, giá trị trái phiếu Okvip tại về mua lại trước hạn đạt 45,8 nghìn tỷ đồng (tăng mạnh 84% so với tháng trước và tăng 107% so với cùng kỳ), trong đó nhóm phi ngân hàng tăng đột biến (402%).

Lũy kế 8 tháng, tổng giá trị mua lại trước hạn trên toàn thị trường đạt gần 198,6 nghìn tỷ đồng (tăng 31% so cùng kỳ) và ngân hàng tiếp tục duy trì vai trò chủ đạo với 123,5 nghìn tỷ đồng (tăng 33%) khi đây được coi là công cụ quản trị bảng cân đối và đảm bảo an toàn vốn.

Với bất động sản, quy mô mua lại trước hạn đạt 7,5 nghìn tỷ đồng trong tháng 8/2025, tăng 3 lần so với tháng 7. Lũy kế 8 tháng, các Okvip tại về bất động sản đã mua lại hơn 42,5 nghìn tỷ đồng (tăng 47% so cùng kỳ), dẫn đầu là Novaland với 6,7 nghìn tỷ đồng.

Dữ liệu cập nhật đến ngày 16/9 trên hệ thống FiinPro-X cho thấy các tổ chức phát hành đã thanh toán tổng cộng 166,9 nghìn tỷ đồng tiền gốc và lãi trái phiếu Okvip tại về từ đầu năm 2025, tương đương 64% dòng tiền phải trả từ trái phiếu trong cả năm 2025.

Trong tháng 10, dòng tiền phải trả dự kiến chỉ còn khoảng 21,7 nghìn tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với các tháng cao điểm trước đó. Trong đó, tổng giá trị gốc trái phiếu Okvip tại về đến hạn thanh toán ở nhóm phi ngân hàng ước khoảng 12,6 nghìn tỷ đồng, tăng 32% so với tháng 9, tiếp tục tập trung ở bất động sản (chiếm 53,5% tổng giá trị đáo hạn gốc của nhóm phi ngân hàng) với khoảng 6,8 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong tháng 10, giảm 22% so với tháng 9.

Xu hướng giảm dự báo sẽ tiếp diễn trong tháng 11 trước khi tăng trở lại vào tháng 12. Tính chung 4 tháng cuối năm 2025, dòng tiền phải trả dự kiến vào khoảng 108,9 nghìn tỷ đồng, trong đó riêng tháng 12 dự kiến khoảng 45,1 nghìn tỷ đồng (chủ yếu ở bất động sản). Công bố thông tin trong tháng 8 cho thấy có 17 mã trái phiếu của 14 tổ chức phát hành ghi nhận tình trạng chậm trả gốc và lãi.

Dự kiến trong nửa đầu năm 2026, nhóm phi ngân hàng sẽ có khoảng 81,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn, riêng bất động sản chiếm tới 71%, tương đương 57,7 nghìn tỷ đồng.