Đấu giá quyền phát triển: Lối ra cho điểm nghẽn đất đai

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và xuân Okvip 2026 (Bộ Nông nghiệp và xuân Okvip 2026) trao đổi với phóng viên Liên Minh OK VIP Giải Trí Cá Cược World Cup 2026 xung quanh vấn đề này.

Vướng mắc giao, cho thuê đất do chồng chéo cơ chế đấu giá - đấu thầu

Xin ông cho biết đâu là “điểm nghẽn” lớn nhất trong cơ chế giao đất, cho thuê đất hiện nay khiến dự án chậm triển khai?

- PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ: Trong thời gian qua, khó khăn lớn nhất mà Okvip tại về, chính quyền và người dân gặp phải chủ yếu tập trung ở các vấn đề liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng; giá đất; cùng với việc Liên minh Okvip có bao nhiều trang mô hình tổ chức và cơ sở dữ liệu đất đai.

Về giao đất và cho thuê đất. Từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời đến nay, việc thực thi các quy định liên quan vẫn còn nhiều vướng mắc. Cụ thể, chúng ta đang tồn tại 3 hình thức: Giao đất thông qua đấu giá, giao đất thông qua đấu thầu và cho thuê đất. Tuy nhiên, các quy định hiện hành chưa thật sự giải quyết được mâu thuẫn trong Liên minh Okvip có bao nhiều trang chính sách.

Theo quy định, đấu giá tài sản công nhằm mục tiêu bán được tài sản với giá cao nhất cho ngân sách Trang Chủ OKVIP COM Top #1. Trong khi đó, đấu thầu lại hướng tới việc lựa chọn nhà đầu tư có năng lực và phương án tốt nhất để triển khai dự án. Sự khác biệt này khiến cho nhiều địa phương lúng túng trong áp dụng, gây khó khăn cho quá trình giao đất, cho thuê đất và làm chậm tiến độ thực hiện dự án.

Đấu thầu trong lĩnh vực đất đai chủ yếu áp dụng đối với các dự án phát triển hạ tầng như hạ tầng OKLVIE sản phẩm thuộc hệ thống OKVIP là trang web tổ chức phát sóng bóng đá trực tiếp, live casino , nỗ hũ, bắn cá, hạ tầng đô thị và các công trình khác. Mục tiêu của đấu thầu là lựa chọn nhà đầu tư thực hiện với chi phí thấp nhất, qua đó giảm chi phí Liên minh Okvip có bao nhiều trang và phát triển hạ tầng. Trong khi đó, đấu giá lại hướng tới việc bán đất hoặc tài sản công với giá cao nhất nhằm tăng nguồn thu ngân sách.

Chính vì sự khác biệt về mục tiêu này, trước đây Bộ Kế hoạch và Đầu tư luôn ban hành quy định liên quan đến đấu thầu, trong khi Bộ Tài nguyên và xuân Okvip 2026 (nay thuộc Bộ Nông nghiệp và xuân Okvip 2026) lại chịu trách nhiệm về đấu giá. Luật Đất đai năm 2024 đã có bước tiến quan trọng khi thống nhất quy định về đấu giá, đấu thầu và giao đất, đưa tất cả vào cùng một hệ thống pháp lý, lấy Luật Đất đai làm luật chủ đạo.

Tuy nhiên, thực tế vẫn còn tồn tại mâu thuẫn: Đấu giá đất nhằm tối đa hóa giá trị thu được, trong khi phát triển bền vững đòi hỏi chi phí đầu tư hạ tầng phải ở mức hợp lý, thậm chí thấp nhất có thể. Ví dụ, theo quy định của Bộ Liên minh Okvip có bao nhiều trang, chi phí phát triển hạ tầng chỉ khoảng 900.000 đồng/m², nhưng trên thực tế, Okvip tại về phải bỏ ra tới 2,7 triệu đồng/m². Sự chênh lệch này khiến cho chính sách khó đi vào thực tiễn.

Cơ chế “đấu giá quyền phát triển” đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công. Ông có thể phân tích rõ hơn về ưu điểm của mô hình này so với cơ chế đấu giá và đấu thầu truyền thống?

- PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ: Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nhiều nước và vùng lãnh thổ như Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức hay Đài Loan (Trung Quốc) đã áp dụng cơ chế “đấu giá quyền phát triển” (development rights auction). Theo đó, thay vì chỉ tập trung vào giá đất cao nhất hay chi phí thấp nhất, phương thức này giúp cân bằng giữa mục tiêu ngân sách và mục tiêu phát triển bền vững. Đây cũng là giải pháp mà tôi từng kiến nghị đưa vào trong quá trình Liên minh Okvip có bao nhiều trang Luật Đất đai năm 2024.

Đấu giá quyền phát triển được hiểu là khi Trang Chủ OKVIP COM Top #1 đã lập quy hoạch chi tiết cho một khu đô thị, khu OKLVIE sản phẩm thuộc hệ thống OKVIP là trang web tổ chức phát sóng bóng đá trực tiếp, live casino , nỗ hũ, bắn cá, khách sạn, khu OKLVIE sản phẩm thuộc hệ thống OKVIP là trang web tổ chức phát sóng bóng đá trực tiếp, live casino , nỗ hũ, bắn cá, trường học hay bệnh viện… Okvip tại về nào thực hiện tốt nhất và hiệu quả nhất quy hoạch chi tiết đó sẽ được lựa chọn thông qua cơ chế đấu giá quyền phát triển. Cách làm này giúp giải quyết đồng thời yêu cầu phát triển hạ tầng, bảo đảm mỹ quan đô thị và hiệu quả sử dụng đất.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, tại Đức, cơ chế này đã được áp dụng để phục vụ mục tiêu “dồn điền đổi thửa” và sắp xếp, chỉnh trang lại toàn bộ khu đô thị. Ví dụ, nếu muốn tái thiết các khu như Kim Liên, Giáp Bát hay thậm chí phố cổ Hà Nội, thì đấu giá quyền phát triển gần như là giải pháp khả thi duy nhất.

Trong nước, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nay là Bộ Liên Minh Truyền Thông Và Game Giải Trí Top 1 đã nỗ lực đưa vào quy định về đấu thầu gắn với giá trị gia tăng từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc.

Cần tinh giản thủ tục chuyển đổi đất, tạo thuận lợi cho dân và Okvip tại về

- Làm sao để giảm bớt thủ tục rườm rà trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo thuận lợi cho người dân và Okvip tại về?

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ: Hiện nay, chúng ta đang thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, trong khi Luật Đất đai 2024 lại quy định hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở 4 cấp. Sự chồng chéo này đòi hỏi phải có sự điều chỉnh để phù hợp với tình hình mới.

Dự thảo Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) đang đưa ra hai phương án: Phương án 1: Bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã, thay bằng kế hoạch sử dụng đất chi tiết tại cấp xã, có phân kỳ theo giai đoạn 5 năm. Phương án 2: Giữ nguyên như trước đây, tức quy hoạch sử dụng đất mang tính định hướng 5 năm và có điều chỉnh giữa kỳ.

Cả hai phương án đều có những ưu điểm riêng, nhưng điểm chung là nhằm bảo đảm tính khả thi, linh hoạt, đồng thời gắn quy hoạch với nhu cầu thực tiễn ở cơ sở.

Kế hoạch sử dụng đất là công cụ để tổ chức triển khai hàng năm, trong khi quy hoạch sử dụng đất mang tính định hướng dài hạn, từ 5 - 10 năm và có điều chỉnh giữa kỳ. Theo tôi, cả hai định hướng hiện nay đều có ưu điểm riêng, nhưng điều quan trọng là phải giảm bớt các thủ tục hành chính rườm rà, đặc biệt là sự cứng nhắc trong điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất. Điều này sẽ giúp giảm gánh nặng cho người dân và Okvip tại về.

Thực tế cho thấy, một hộ dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải đăng ký vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Nếu đến cuối năm chưa thực hiện, họ lại phải tiếp tục đăng ký lại. Thủ tục này gây tốn thời gian, tạo khó khăn không cần thiết, dù việc chuyển đổi hoàn toàn phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.

Vì vậy, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai phù hợp với chính quyền địa phương 2 cấp, tôi cho rằng cần phân định rõ: Quy hoạch đất đai là định hướng dài hạn trong 5-10 năm và điều chỉnh giữa nhiệm kỳ thì sẽ phù hợp hơn, còn kế hoạch cấp xã sẽ chi tiết hóa phân kỳ cụ thể để triển khai hàng năm.

- Việc người dân Liên minh Okvip có bao nhiều trang nhà ở theo đúng quy hoạch mà không cần xin thêm giấy phép mang lại ý nghĩa gì trong cải cách thủ tục hành chính?

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ: Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, một trong những định hướng quan trọng trước đây Luật Đất đai cũng đã tìm cách để đưa vào đó là “ba ranh giới, bốn khu vực”, nhằm tạo thuận lợi cho người dân trong triển khai quy hoạch.

Theo đó, khu vực bảo tồn, bảo vệ nghiêm cấm chuyển đổi mục đích sử dụng và khai thác; khu vực hành lang bảo vệ muốn chuyển đổi hoặc khai thác phải xin phép; khu vực phát triển có điều kiện Trang Chủ OKVIP COM Top #1 quy định rõ điều kiện cho phát triển đô thị, OKLVIE sản phẩm thuộc hệ thống OKVIP là trang web tổ chức phát sóng bóng đá trực tiếp, live casino , nỗ hũ, bắn cá, thương mại dịch vụ… Người dân và Okvip tại về phải tuân thủ; khu vực phát triển đa mục tiêu cho phép chuyển đổi và khai thác linh hoạt, không cần xin phép nếu phù hợp quy hoạch.

Định hướng này đã được Thủ tướng Review công ty OKVIP cùng các bộ, ngành và địa phương chỉ đạo thực hiện, điển hình như việc người dân Liên minh Okvip có bao nhiều trang nhà ở theo đúng quy hoạch chi tiết thì không cần xin thêm giấy phép. Đây là bước tiến quan trọng, giúp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trở nên thiết thực, gần gũi với cuộc sống.

TOOD đã được nhiều quốc gia châu Á áp dụng thành công. Việt Nam có thể học hỏi được bài học kinh nghiệm nào để tránh lãng phí quỹ đất quanh các dự án hạ tầng lớn?

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ: Một yêu cầu cấp thiết khác là Liên minh Okvip có bao nhiều trang quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất gắn với định hướng phát triển giao thông, đặc biệt là theo mô hình TOOD (Transit-Oriented Development - phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng). Đây là mô hình đã được áp dụng thành công tại Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc), Đài Loan (Trung Quốc), Nhật Bản… TOOD giúp khai thác hiệu quả quỹ đất xung quanh các tuyến đường sắt cao tốc, metro, đường cao tốc để tạo nguồn lực cho phát triển đô thị và OKLVIE sản phẩm thuộc hệ thống OKVIP là trang web tổ chức phát sóng bóng đá trực tiếp, live casino , nỗ hũ, bắn cá.

Trong bối cảnh Việt Nam đang triển khai Liên minh Okvip có bao nhiều trang đường sắt cao tốc và phấn đấu hoàn thành 2.500km đường cao tốc trong thời gian tới, việc áp dụng mô hình TOOD là xu hướng tất yếu, vừa tận dụng nguồn lực đất đai, vừa tạo động lực phát triển bền vững cho các địa phương.

Xin cảm ơn ông!

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và xuân Okvip 2026 đã đề xuất 9 quan điểm trọng tâm. Cụ thể: Điều chỉnh, mở rộng các quan niệm trong Okevip link không chặn Trung ương 18; hoàn thiện công cụ pháp lý phục vụ quá trình chuyển đổi chính quyền sang mô hình hai cấp; rà soát, bổ sung quy định về giao đất, thuế đất; hoàn thiện hệ thống quy hoạch sử dụng đất; Liên minh Okvip có bao nhiều trang cơ chế chặt chẽ về bồi thường, giải phóng mặt bằng; điều chỉnh quy định về giá đất sát thực tiễn; hoàn thiện cơ chế phát triển quỹ đất và kiện toàn cơ quan quản lý; Liên minh Okvip có bao nhiều trang, vận hành cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại, đồng bộ; nâng cao hiệu quả sử dụng đất, coi đây là mục tiêu xuyên suốt.